Archivé - Document d’information : Appuyer la stabilité à long terme du marché canadien du logement

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Assurance hypothécaire

L’assurance hypothécaire (parfois aussi appelée assurance-prêt hypothécaire) est un mécanisme de gestion des risques de crédit qui protège les prêteurs contre les pertes sur prêts hypothécaires. Si un emprunteur ne rembourse pas un tel prêt, et si le produit de la forclusion de la propriété est insuffisant pour couvrir la perte qui en résulte, le prêteur soumet une demande d’indemnité à l’assureur afin de recouvrer le montant de cette perte.

La loi exige que les prêteurs assujettis à la réglementation fédérale obtiennent une assurance hypothécaire au titre des prêts lorsque l’acheteur d’une propriété a versé un versement initial inférieur à 20 % du prix d’achat (on parle dans ce cas d’un ratio prêt-valeur élevé). L’acheteur de la propriété paie la prime de cette assurance qui protège le prêteur en cas de défaut de remboursement.

Le gouvernement garantit les prêts hypothécaires au Canada. Il est responsable des obligations de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), une société d’État mandataire. Afin que les assureurs de prêts hypothécaires du secteur privé puissent livrer concurrence à la SCHL, le gouvernement garantit leurs obligations envers les prêteurs sous réserve d’une franchise correspondant à 10 % du montant du principal initial.

En octobre 2008, le gouvernement a rajusté les normes minimales du cadre de garantie de l’assurance hypothécaire, en prévoyant les normes suivantes :

  • une période maximale d’amortissement de 35 ans pour les nouvelles hypothèques assurées bénéficiant de la garantie du gouvernement;
  • un versement initial minimal de 5 % pour les nouveaux prêts hypothécaires assurés protégés par la garantie du gouvernement;
  • l’établissement d’une exigence uniforme relativement à la cote de crédit minimale;
  • une exigence selon laquelle le prêteur doit avoir fait des efforts raisonnables pour vérifier la capacité de l’emprunteur de rembourser le prêt;
  • l’instauration de nouvelles normes de documentation des prêts afin de s’assurer du caractère raisonnable de l’évaluation de la propriété ainsi que des sources de revenus et du niveau du revenu de l’emprunteur.

En avril 2010, le gouvernement a pris trois nouvelles mesures, d’ampleur modérée, afin d’appuyer la stabilité à long terme du marché du logement tout en continuant de favoriser l’accession à la propriété au Canada. Le cadre de garantie de l’assurance hypothécaire a été rajusté comme suit :

  • les prêteurs doivent veiller à ce que les emprunteurs soient admissibles à un emprunt hypothécaire de 5 ans à taux d’intérêt fixe même s’ils optent pour un emprunt à taux plus faible et de moindre durée;
  • dans le cas du refinancement d’un prêt hypothécaire, le montant maximal du prêt a été ramené de 95 % à 90 % de la valeur du logement;
  • un versement initial minimal de 20 % est exigé dans le cas des immeubles dont aucun logement ne sera occupé par le propriétaire et qui sont acquis à des fins de spéculation.

Mesures annoncées aujourd’hui

Le gouvernement a annoncé aujourd’hui trois changements aux normes qui régissent les prêts hypothécaires assurés qu’il garantit.

Plafond de 30 ans de la période maximale d’amortissement

La période d’amortissement correspond à la période nécessaire au remboursement intégral d’une hypothèque. En général, cette période est beaucoup plus longue que la durée du prêt hypothécaire conclu. Au Canada, les prêts hypothécaires sont habituellement d’une durée de cinq ans ou moins; un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable s’applique pendant la durée du prêt, et le prêt peut être renouvelé à son échéance.

L’annonce d’aujourd’hui prévoit que la période maximale d’amortissement passera de 35 ans à 30 ans. Cette période d’amortissement plus courte se traduira, dans le cas d’un prêt hypothécaire donné, par une augmentation modérée des paiements mensuels et par une diminution importante du montant total d’intérêt payé par l’emprunteur au cours de la période d’amortissement. Cette mesure a pour but d’encourager les Canadiens à utiliser la propriété résidentielle comme mécanisme d’épargne. Le tableau suivant illustre l’avantage de cette réduction de la période d’amortissement, dans le cas d’un prêt hypothécaire de 300 000 $.

Paiements mensuels et économies d’intérêt découlant d’une période d’amortissement réduite à 30 ans, dans le cas d’un prêt hypothécaire de 300 000 $
Taux d’intérêt Paiement mensuel – période de 35 ans Paiement mensuel – période de 30 ans Paiement mensuel – différence Économies d’intérêt découlant de la réduction de la période d’amortissement
4 % 1 322 $ 1 427 $ 105 $ 41 850 $
5 % 1 504 $ 1 601 $   97 $ 55 404 $
6 % 1 696 $ 1 784 $   88 $ 69 809 $

 Le montant du prêt hypothécaire utilisé dans l’exemple correspond en gros à celui qui est nécessaire à l’achat de la maison type au Canada. Selon l’Association canadienne de l’immeuble, le prix moyen des maisons vendues au Canada (d’après l’activité inscrite au Service inter-agences) en novembre 2010 s’établissait à 344 268 $.

Plafond du refinancement réduit à 85 % du ratio prêt-valeur

Les emprunteurs peuvent refinancer leur hypothèque et hausser le montant de l’emprunt garanti par leur habitation. En vertu des mesures annoncées aujourd’hui, le plafond du montant du refinancement passera de 90 % à 85 % de la valeur de l’habitation. Comme ce genre de refinancement réduit la valeur nette du logement détenue par l’emprunteur, le rajustement du ratio prêt-valeur maximal favorisera le maintien, par les Canadiens, de la valeur nette de leur habitation et l’utilisation de celle-ci comme mécanisme d’épargne.

À titre d’exemple, dans le cas d’une maison évaluée à 300 000 $, un plafond de refinancement de 90 % signifie que le propriétaire pourrait augmenter à 270 000 $ le montant total de ses emprunts garantis par la maison, alors qu’un plafond de 85 % donne lieu à un montant maximal de 255 000 $. Grâce à la réduction de la limite, le propriétaire conserverait 15 000 $ de plus au titre de la valeur nette de la maison.

Élimination de la garantie d’assurance des lignes de crédit hypothécaires sans amortissement

Selon les règles actuelles, les lignes de crédit pour lesquelles l’habitation de l’emprunteur est offerte en garantie – par exemple, les marges de crédit hypothécaires – sont assujetties à un montant maximal de 80 % de la valeur de l’habitation. Au cours des dernières années, l’offre de crédit au moyen de ces lignes de crédit garanties s’est grandement accrue, ce qui a contribué de façon importante à la hausse de l’endettement des ménages canadiens. Puisque les prêts ainsi consentis sont sans amortissement, les emprunteurs ne sont pas tenus d’effectuer des paiements réguliers pour rembourser le principal. De plus, ces prêts sont presque toujours assortis d’un taux d’intérêt variable, de sorte que l’emprunteur est exposé aux coûts rattachés aux augmentations des taux d’intérêt. Bien que les prêteurs sous réglementation fédérale ne soient pas obligés d’obtenir une assurance sur ces lignes de crédit garanties à l’étape du montage du prêt, ils peuvent le faire par la suite au moyen d’une « assurance de portefeuille », soit un mécanisme où des lignes de crédit rassemblées dans un portefeuille sont couvertes par un assureur hypothécaire. L’assurance de portefeuille profite plus au prêteur qu’à l’emprunteur, grâce à un accès plus facile au financement. Les prêteurs disposent d’autres moyens pour financer les lignes de crédit garanties qu’ils offrent.

De nos jours, de nombreux prêteurs offrent des prêts hypothécaires multiples ou des prêts hypothécaires à tranches multiples garantis par le logement de l’emprunteur. Les prêts ou tranches de prêts sous forme de marge de crédit renouvelable sans amortissement ne seront plus admissibles à la garantie d’assurance offerte par le gouvernement. Cependant, les prêts prévoyant un calendrier de remboursement des intérêts et du principal demeureront admissibles à la garantie d’assurance du gouvernement, pourvu qu’ils soient conformes aux critères de souscription établis par l’assureur hypothécaire.

L’élimination de la garantie d’assurance hypothécaire offerte par le gouvernement pour les produits de crédit sans amortissement est conforme à son objectif d’appuyer la stabilité à long terme du marché du logement au Canada.

Adoption du nouveau cadre

Les rajustements de la période maximale d’amortissement et du plafond de refinancement entreront en vigueur le 18 mars 2011. L’élimination de la garantie d’assurance offerte par le gouvernement relativement aux lignes de crédit garanties par une habitation prendra effet le 18 avril 2011. Des exceptions seraient autorisées après ces dates respectives dans le cas d’ententes exécutoires d’achat et de vente, de financement ou de refinancement conclues avant l’entrée en vigueur des nouvelles modalités.