Document d’information technique : Règles de l'assurance hypothécaire et propositions relatives à l’impôt sur le revenu (révisé le 14 octobre 2016)

Le gouvernement du Canada reconnaît l’importance d’un marché du logement solide, concurrentiel et stable pour l’ensemble des Canadiennes et des Canadiens, y compris les nombreuses familles dont la résidence principale est à la fois leur domicile et leur actif le plus important.

Les mesures décrites ci-dessous visent à répondre aux répercussions de la faiblesse des taux d’intérêt depuis plusieurs années et des changements survenus dans le fonctionnement du marché. Elles s’ajoutent à l’une des premières mesures prises par le gouvernement après son élection, il y a près d’un an, soit l’augmentation de la mise de fonds minimale à l’achat d’habitations dont le prix est supérieur à 500 000 $.

Une analyse approfondie, combinée à un échange sur les points de vue et les priorités avec les provinces et les municipalités, a éclairé l’élaboration de cette série de mesures complémentaires. Ces mesures visent à protéger la sécurité financière des Canadiens, à appuyer la stabilité à long terme du marché du logement et à améliorer l’intégrité et l’équité du régime fiscal, notamment en assurant que l’exemption pour résidence principale s’applique uniquement dans les cas appropriés.

Le gouvernement évalue aussi la structure à long terme du système de financement du logement et il tente de déterminer si les risques sont répartis de façon équilibrée et s’ils tiennent adéquatement compte de la capacité des différentes parties à partager et à gérer les risques liés au logement.

Assurance hypothécaire

En vertu des lois fédérales, les prêteurs sous réglementation fédérale doivent obtenir une assurance-prêt hypothécaire (« assurance hypothécaire ») pour les acheteurs d’une habitation qui versent une mise de fonds de moins de 20 % du prix d’achat de la propriété (« assurance de prêts à ratio prêt-valeur élevé »). L’acheteur paie la prime de cette assurance qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement.

En réduisant le risque pour les prêteurs, l’assurance hypothécaire permet aux consommateurs d’acheter une habitation avec une mise de fonds d’aussi peu que 5 % de la valeur de la propriété et à des taux d’intérêt hypothécaires plus bas, comparables à ceux qu’obtiennent les acheteurs qui effectuent des mises de fonds plus élevées.

Les prêteurs ont aussi l’option de contracter une assurance hypothécaire pour les acheteurs qui versent une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat de la propriété, qu’on appelle également « assurance de prêts à ratio faible » puisque les montants de ces prêts sont généralement faibles par rapport à la valeur de l’habitation. On compte deux types d’assurance hypothécaire à ratio prêt-valeur faible : l’assurance à l’unité applicable à un seul prêt hypothécaire au moment de l’octroi, habituellement payée par l’emprunteur; et l’assurance de portefeuille (s’appliquant à un bloc de prêts) acquise à un moment postérieur à l’octroi et habituellement payée par le prêteur. L’assurance hypothécaire de prêts à ratio faible est majoritairement sous forme d’assurance de portefeuille.

L’accès des prêteurs à l’assurance de prêts à ratio faible soutient l’accès de certains emprunteurs au crédit hypothécaire, mais il soutient surtout l’accès des prêteurs au financement hypothécaire par l’intermédiaire de programmes de titrisation parrainés par le gouvernement.

L’assurance hypothécaire au Canada couvre actuellement 100 % des demandes d’indemnité admissibles effectuées par des prêteurs relativement à des prêts assurés en défaut de paiement. L’assurance hypothécaire est offerte par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), une société d’État fédérale, et par deux assureurs privés, la Compagnie d’assurance d’hypothèques Genworth Canada et la Société d’assurance hypothécaire Canada Guaranty.

Le gouvernement garantit à 100 % les obligations d’assurance hypothécaire de la SCHL dans l’éventualité où celle-ci ne serait pas en mesure d’effectuer les paiements d’indemnités aux prêteurs. Afin que les assureurs de prêts hypothécaires du secteur privé puissent livrer concurrence à la SCHL, le gouvernement garantit leurs obligations envers les prêteurs (dans l’éventualité où un assureur privé serait incapable de les dédommager), sous réserve d’une franchise à la charge du prêteur correspondant à 10 % du montant initial du principal.

La garantie d’assurance hypothécaire offerte par le gouvernement a pour but d’appuyer l’accès à la propriété résidentielle pour les acheteurs solvables et de favoriser la stabilité du marché du logement, du système financier et de l’économie. Dans le cadre de son rôle pour favoriser la stabilité et pour protéger les contribuables contre des pertes éventuelles en matière de prêts hypothécaires, le gouvernement fixe les règles d’admissibilité aux nouveaux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement.

De 2008 à 2015, les règles d’admissibilité ont fait l’objet de cinq séries de changements qui visaient à encourager les emprunteurs assurés à constituer et à conserver un avoir propre résidentiel et à prendre à leur charge des dettes hypothécaires qu’ils sont en mesure de rembourser aux différents stades du cycle économique.

Appliquer une simulation de crise des taux d’intérêt hypothécaires à toutes les hypothèques assurées*

*Révisé le 14 octobre 2016

Le gouvernement a annoncé aujourd'hui une modification aux règles d'admissibilité aux nouveaux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement. À compter du 17 octobre 2016, tous les acheteurs assurés dont le prêt hypothécaire est à ratio élevé devront être admissibles à l'assurance hypothécaire à un taux d'intérêt correspondant au plus élevé des taux suivants : celui prévu par leur contrat hypothécaire ou celui des prêts hypothécaires ordinaires de 5 ans affiché par la Banque du Canada. Cette exigence s'appliquera aussi aux prêts hypothécaires assurés à ratio faible à compter du 30 novembre 2016 (voir ci-après). Elle s'applique déjà aux prêts hypothécaires assurés à ratio élevé et à taux d'intérêt variable ou fixe d'une durée de moins de 5 ans.

Le taux des prêts hypothécaires ordinaires à taux fixe de 5 ans affiché par la Banque du Canada correspond au mode (c.-à-d. la valeur la plus fréquente) des taux de cette catégorie affichés par les six plus grandes banques du Canada. Ce taux, mis à jour chaque semaine, est affiché dans le site Web de la Banque du Canada (tableau CANSIM 176-0043). Le taux affiché par la Banque du Canada est habituellement plus élevé que le taux de contrat hypothécaire que la plupart des acheteurs paient en réalité. Au 28 septembre 2016, le taux affiché par la Banque du Canada s'établissait à 4,64 %.

Pour qu’un emprunteur soit admissible à l’assurance hypothécaire, les ratios du service de sa dette ne doivent pas être supérieurs aux niveaux maximaux admissibles lorsqu’ils sont calculés en fonction du taux le plus élevé entre le taux prévu par le contrat et le taux affiché par la Banque du Canada. Les prêteurs et les assureurs hypothécaires calculent les deux ratios clés suivants du service de la dette afin de déterminer si un acheteur est admissible à un prêt assuré :

  • le coefficient d’amortissement brut de la dette (ABD) – le ratio des coûts de possession de l’habitation, y compris le remboursement du prêt hypothécaire, les taxes et les frais de chauffage, par rapport au revenu de l’acheteur;
  • le coefficient d’amortissement total de la dette (ATD) – le ratio des coûts de possession de l’habitation et de tous les autres remboursements de dette par rapport au revenu de l’acheteur.

Pour qu'un acheteur soit admissible à l'assurance hypothécaire, son coefficient d'ABD ne doit pas dépasser 39 %, tandis que son coefficient d'ATD ne doit pas dépasser 44 %. L'évaluation de l'admissibilité à un prêt hypothécaire en appliquant le taux, habituellement plus élevé, affiché par la Banque du Canada au moment de calculer l'ABD et l'ATD d'un emprunteur tient lieu de « simulation de crise » qui procure aux nouveaux acheteurs une marge de manœuvre leur permettant de rembourser leur dette même dans un contexte de taux d'intérêt plus élevés ou de baisse du revenu du ménage.

La mesure annoncée s'appliquera aux nouvelles demandes d'assurance hypothécaire visant un prêt à ratio élevé reçues à compter du 17 octobre 2016. Elle ne s'appliquera pas aux prêts hypothécaires à ratio élevé à l'égard desquels l'une des conditions suivantes a été remplie avant le 17 octobre 2016 : une demande d'assurance hypothécaire a été reçue; le prêteur a établi un engagement juridique contraignant de consentir le prêt; ou l'emprunteur a signé une convention d'achat-vente juridiquement contraignante à l'égard de l'immeuble qui garantit le prêt.

Les propriétaires ayant déjà une hypothèque assurée à ratio élevé, y compris ceux qui renouvellent leur prêt ou transfèrent l'hypothèque assurée à un autre prêteur, ne sont pas touchés par ce changement puisque l'assurance hypothécaire d'un prêt à ratio élevé couvre toute la durée de l'hypothèque.

Changements aux exigences d’admissibilité à l’assurance hypothécaire de prêts à ratio faible*

*Révisé le 14 octobre 2016

Le gouvernement a aussi annoncé aujourd’hui des changements aux règles d’admissibilité s’appliquant aux prêts hypothécaires à ratio faible nouvellement assurés et garantis par le gouvernement. Les nouveaux critères d’admissibilité contribueront à cibler le soutien au financement accordé par l’assurance hypothécaire de prêts à ratio faible garantis par le gouvernement pour qu’il favorise des types de prêts plus sûrs.

À compter du 30 novembre 2016, les prêts hypothécaires assurés par des prêteurs au moyen d’une assurance de portefeuille ou d’un autre type d’assurance hypothécaire discrétionnaire visant des prêts à ratio prêt-valeur faible devront répondre aux critères d’admissibilité qui ne s’appliquaient auparavant qu’aux prêts hypothécaires assurés à ratio élevé. Les nouveaux critères de l’assurance de prêts à ratio faible comprendront les exigences suivantes :

  1. un prêt dont l'objet inclut l'achat d'une propriété ou le renouvellement subséquent d'un tel prêt;
  2. une période maximale d'amortissement de 25 ans;
  3. une propriété dont la valeur est inférieure à 1 000 000 $;
  4. pour les prêts à taux variable qui permettent des fluctuations au cours de la période d'amortissement, un nouveau calcul des remboursements du prêt au moins tous les 5 ans pour respecter le tableau d'amortissement établi;
  5. un pointage de crédit minimal de 600;
  6. un coefficient d'amortissement brut de la dette maximal de 39 % et un coefficient d'amortissement total de la dette maximal de 44 %, calculé en appliquant le plus élevé des taux qui suivent : le taux prévu par le contrat hypothécaire ou le taux des prêts ordinaires à taux fixe de 5 ans affiché par la Banque du Canada;
  7. dans le cas des propriétés à logement unique, le logement sera occupé par le propriétaire.

Ces changements ne s'appliqueront pas aux prêts hypothécaires à ratio faible à l'égard desquels au moins l'une des conditions suivantes a été remplie avant le 17 octobre 2016 : une demande d'assurance hypothécaire a été reçue; le prêteur a consenti le prêt ou établi un engagement juridique contraignant de consentir le prêt; ou l'emprunteur a signé une convention d'achat-vente juridiquement contraignante à l'égard de l'immeuble qui garantit le prêt. Les nouvelles exigences d'admissibilité à l'assurance hypothécaire de prêts à ratio faible ne s'appliquent pas non plus dans les cas où, pendant la période qui commence le 17 octobre 2016 et qui prend fin le 29 novembre 2016, au moins l'un de ces trois critères est respecté et le prêt est capitalisé avant le 1er mai 2017.

Consultations à venir sur le partage des risques avec les prêteurs

Le gouvernement a annoncé aujourd’hui qu’il lancerait un processus de consultation publique cet automne afin d’obtenir de l’information et une rétroaction sur la façon dont la modification de la répartition des risques dans le cadre de financement du logement, par l’instauration d’un niveau modeste de partage avec les prêteurs des risques liés aux prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement, pourrait améliorer le système actuel.

Le système canadien d’assurance-prêt hypothécaire garantie à 100 % par le gouvernement s’appuie sur une approche différente de celle des autres pays. Une politique de partage des risques avec les prêteurs viserait à rétablir un équilibre dans le système de financement du logement de telle sorte que les prêteurs soient exposés à un niveau significatif, mais gérable, de risque de défaut de paiement hypothécaire.

La mise en œuvre d’une politique de partage des risques avec les prêteurs constituerait un changement structurel important au système canadien du financement du logement. L’annonce d’aujourd’hui sera suivie, au cours des prochaines semaines, de la publication d’un document de consultation publique qui lancera un processus de consultation auprès des intervenants afin d’établir le bien-fondé et la conception éventuelle d’un programme de partage des risques avec les prêteurs dans le cadre du système de financement du logement du Canada.

Mesures proposées relatives à l’impôt sur le revenu

Le régime de l’impôt sur le revenu offre aux propriétaires qui disposent de leur résidence principale un avantage fiscal important, sous la forme d’une exemption des gains en capital réalisés (l’« exemption pour résidence principale »). Cette exemption comporte toutefois des limites. Selon l’intention du législateur, seuls les particuliers et les fiducies qui résident au Canada devraient y avoir droit. En outre, les familles peuvent désigner une seule propriété comme résidence principale pour une année donnée. 

Les mesures fiscales proposées annoncées aujourd’hui amélioreraient l’équité et l’intégrité du régime fiscal. Les deux premières mesures permettraient de mieux s’assurer que l’exemption pour résidence principale est obtenue seulement dans les cas appropriés et conformément au critère de résidence au Canada et à la limite d’une résidence principale par famille. Particulièrement, en vertu de ces mesures :

  1. Un particulier qui ne résidait pas au Canada au cours de l’année où il a acquis une résidence ne pourra pas, relativement à la disposition de cette propriété après le 2 octobre 2016, demander l’exemption pour cette année. Cette mesure garantit que les non-résidents permanents seront inadmissibles à l’exemption relativement à toute partie d’un gain découlant de la disposition d’une résidence.
  2. Les fiducies pourront désigner une propriété comme résidence principale pour une année d’imposition qui commence après 2016 uniquement si elles satisfont à d’autres critères d’admissibilité. Ces critères amélioreront l’équité et l’intégrité fiscales, puisqu’ils feront mieux concorder les conditions d’admissibilité des fiducies à l’exemption pour résidence principale avec celles qui s’appliquent lorsque la propriété est détenue directement par un particulier. La fiducie devra, pour chacune des années commençant après 2016 où la désignation s’applique, être une fiducie au profit de l’époux ou du conjoint de fait, une fiducie en faveur de soi-même (ou une fiducie semblable au profit exclusif de l’auteur durant la vie de celui-ci), une fiducie admissible pour personne handicapée ou une fiducie au profit d’un enfant mineur de parents décédés. En outre, le bénéficiaire de la fiducie (ou le membre de sa famille) qui occupe la résidence au cours de l’année devra résider au Canada pour la même année et être un membre de la famille du particulier qui a établi la fiducie. Un allègement transitoire s’applique aux fiducies touchées dans le cas des propriétés détenues à la fin de 2016 et faisant l’objet d’une disposition après 2016.

L’annonce d’aujourd’hui porte également sur des modifications en vue d’améliorer l’application et l’administration du régime fiscal en ce qui concerne les dispositions de biens immobiliers. À cet égard, les changements supplémentaires suivants s’appliqueront au cours des années d’imposition prenant fin après le 2 octobre 2016 :

  1. L’Agence du revenu du Canada (ARC) exigera à tout contribuable de déclarer la disposition d’une propriété à l’égard de laquelle l’exemption pour résidence principale est demandée. À l’heure actuelle, l’ARC n’exige pas cette déclaration lorsque la propriété est admissible aux fins de la pleine exemption pour résidence principale. En vertu de cette modification, lorsqu’un contribuable disposera d’une résidence principale, il sera tenu d’indiquer des renseignements de base dans sa déclaration de revenus pour cette année afin d’être admissible à l’exemption. En outre, l’ARC aura l’autorisation explicite d’accepter les désignations de résidence principale produites tardivement. De plus amples détails à ce sujet sont disponibles sur le site Web de l’ARC.
  2. Une mesure proposée accorderait à l’ARC l’autorité d’établir une cotisation à l’égard d’un contribuable après le délai de prescription normal relativement à la disposition de biens immobiliers par ce contribuable (ou par une société de personnes dont il est associé), dans les cas où la disposition n’est pas indiquée dans la déclaration de revenus du contribuable (ou de la société de personnes, le cas échéant) pour l’année où elle a lieu. Dans le cas des biens immobiliers dont une société ou une société de personnes a disposé, cette mesure s’appliquerait uniquement aux biens qui constituent des immobilisations.

L’ARC poursuivra sa collaboration avec ses partenaires provinciaux afin de trouver des façons d’améliorer davantage la collecte de renseignements sur les opérations immobilières et d’assurer l’échange efficace de ces renseignements avec les autorités fiscales.

Un avis de motion de voies et moyens relativement aux mesures proposées visant l’impôt sur le revenu, accompagné de notes explicatives connexes, figure dans la publication d’aujourd’hui. La mention de la date de publication dans cet avis de motion ou ces notes explicatives vaut mention du 3 octobre 2016.