Document d'information : Assurer la stabilité du marché du logement pour l’ensemble des Canadiens

Assurer la sécurité financière à long terme des Canadiennes et des Canadiens se trouve au cœur des efforts du gouvernement du Canada visant à aider la classe moyenne et ceux qui travaillent fort pour en faire partie. Conscient du fait que chez de nombreuses familles, leur actif le plus important est leur maison, le gouvernement prend aujourd’hui des mesures préventives en vue d’assurer un marché du logement qui soit solide, concurrentiel et stable pour tous les Canadiens.

Les mesures annoncées aujourd’hui prennent en compte les effets de la faiblesse des taux d’intérêt depuis nombre d’années et le changement d’attitude survenu à l’égard de l’endettement sur le marché du logement. Même si le marché du logement canadien est généralement solide, les prix des maisons ont nettement augmenté dans certains marchés comme Toronto et Vancouver, et certains emprunteurs assument un niveau d’endettement élevé. Dans ce contexte, il est important de faire en sorte que les niveaux d’endettement soient soutenables, que les prêteurs agissent avec prudence et qu’aucun risque lié à la stabilité financière ne surgisse dans l’éventualité d’une augmentation des taux d’intérêt ou d’un ralentissement du marché du logement.

Le ministre des Finances s’est engagé activement dans le dossier du logement. L’une des premières mesures du gouvernement depuis son élection, il y a près d’un an, a été d’agir pour contrer des secteurs restreints de risque sur le marché en augmentant la mise de fonds minimale à l’achat des habitations de plus de 500 000 $. Depuis ce moment, des fonctionnaires du ministère des Finances Canada ont étudié davantage le marché du logement, et ils ont dirigé un groupe de travail réunissant également des municipalités et des provinces ainsi que des organismes fédéraux tels que le Bureau du surintendant des institutions financières et la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Cette analyse en profondeur, enrichie par un dialogue productif avec les partenaires du gouvernement, a conduit à l’annonce, aujourd’hui, de trois mesures complémentaires conçues pour renforcer le système de financement du logement du pays, pour mieux protéger la sécurité financière à long terme des emprunteurs et pour accroître l’équité du régime à l’égard des propriétaires canadiens. Les travaux d’analyse et les activités de collaboration se déroulent de façon continue alors que le gouvernement continue de surveiller la situation de près.

1. Uniformiser les règles régissant les prêts hypothécaires assurés

« Simulation de crise des taux d’intérêt hypothécaires » pour tous les emprunteurs assurés

Afin d’assurer que les nouveaux propriétaires puissent se permettre les paiements de remboursement de leur hypothèque même lorsque les taux d’intérêt commencent à augmenter, les règles régissant l’assurance hypothécaire exigent que les prêteurs effectuent dans certains cas une « simulation de crise » pour vérifier la capacité de l’emprunteur à rembourser son prêt à un taux d’intérêt plus élevé. À l’heure actuelle, cette exigence ne s’applique qu’à une catégorie de prêts hypothécaires assurés assortis d’un taux variable ou fixe et d’une durée de moins de 5 ans. À compter du 17 octobre 2016, l’exigence sera étendue à tous les prêts hypothécaires assurés, y compris les prêts à taux fixe de 5 ans ou plus. Les propriétaires d’une résidence qui détiennent déjà une hypothèque assurée ou ceux qui renouvellent un prêt hypothécaire assuré ne sont pas touchés par cette mesure.

Prêts moins risqués

Les règles actuelles régissant les prêts hypothécaires assurés varient selon le montant du prêt par rapport à la valeur de la propriété achetée. Par exemple, les exigences visant l’assurance des prêts hypothécaires dont le montant représente 80 % ou moins de la valeur de la propriété (prêts à ratio prêt-valeur faible) sont moins strictes que celles relatives aux prêts à ratio prêt-valeur élevé (dont le montant représente plus de 80 % de la valeur de la propriété). En raison de cet écart, les contribuables, qui financent les prêts assurés garantis, pourraient être exposés à un niveau de risque plus élevé. Pour faire en sorte que le soutien des contribuables au financement hypothécaire soit ciblé vers des formes de prêts plus sûres, à compter du 30 novembre 2016, les prêts hypothécaires assurés par les prêteurs au moyen de l’assurance de portefeuille ou d’un autre type d’assurance visant les prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur faible devront répondre aux mêmes critères d’admissibilité que les prêts assurés à ratio élevé.

2. Améliorer l’équité fiscale et éliminer des échappatoires

Le gouvernement est résolu à ce que le régime fiscal soit équitable et à faire en sorte que l’exemption d’impôt sur les gains en capital découlant de la vente d’une résidence principale puisse être obtenu uniquement dans les cas appropriés. Les modifications proposées des règles fiscales à ce sujet permettraient de contrer le recours abusif à l’exemption pour résidence principale, notamment par des non-résidents qui achètent une propriété puis la vendent la même année. Une mesure supplémentaire permettrait d’améliorer l’application et l’administration du régime fiscal en ce qui concerne la disposition de biens immobiliers, y compris la vente des résidences principales.

3. Gérer le risque et protéger les contribuables

Le gouvernement surveille continuellement le marché du logement et il s’est engagé à mettre en œuvre des mesures publiques qui permettent au marché du logement de demeurer solide, concurrentiel et stable. Dans le cadre de cet effort, il étudie la répartition des risques dans le système canadien de financement du logement pour déterminer si elle est équilibrée et si elle tient suffisamment compte de la capacité de toutes les parties à participer à la gestion des risques du marché du logement.

À cette fin, le gouvernement lancera cet automne un processus de consultation auprès des participants au marché sur le partage des risques avec les prêteurs, une option éventuelle qui obligerait les prêteurs hypothécaires à gérer une partie des pertes sur les prêts hypothécaires assurés en défaut de paiement. Actuellement, les prêteurs peuvent transférer la presque totalité de ce risque directement aux assureurs, et indirectement aux contribuables par l’entremise de la garantie accordée par le gouvernement.