Archivé - Document d’information – Modifications aux règles concernant les fiducies de placement immobilier

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Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont des fiducies cotées en bourse détenant des biens hors portefeuille qui sont exonérés de l’impôt sur les distributions provenant d’entités intermédiaires de placement déterminées. Les propositions annoncées aujourd’hui consistent en modifications aux règles de qualification d’une FPI. Les propositions s’appliqueront aux années d’imposition 2011 et suivantes et, si le contribuable en fait le choix, à des années d’imposition antérieures. Suit un bref exposé de plusieurs éléments clés des modifications proposées.

Utilisation d’un bien détenu pour revente dans le cadre d’activités d’entreprise accessoires

La FPI qui acquiert un bien et qui fait en sorte qu’il soit aménagé en vue d’être détenu à titre de bien de location commercial peut souvent en revendre une partie à un tiers, comme un locataire-clé. Une FPI peut aussi acquérir un bien en vue de le revendre dans un contexte de copropriété ou de forclusion.

Les propositions rendues publiques aujourd’hui permettraient aux filiales de FPI de détenir, à des fins de revente, des biens immeubles ou réels qui sont nécessaires et accessoires à la détention par la FPI d’immobilisations qui constituent des biens admissibles de FPI, et de tirer des revenus de ces biens immeubles ou réels.

Biens admissibles de FPI

Les propositions permettront aux FPI de détenir jusqu’à 10 % de leurs biens sous forme de biens hors portefeuille qui ne sont pas des biens admissibles de FPI. Par suite de cette modification d’allègement, la disposition concernant les biens admissibles de FPI accessoires est modifiée de telle façon qu’elle  décrive plus clairement le type de biens qui sont considérés comme étant accessoires. En effet, seuls les biens personnels tangibles ou, pour l’application du droit civil, les biens meubles corporels (ce qui exclut les titres comme les capitaux propres et les dettes) sont des biens accessoires à cette fin.

Revenu de FPI brut

Pour avoir la qualité de FPI, une fiducie doit remplir deux critères qui permettent de déterminer la nature de son revenu. Les règles sur les FPI prévoient qu’au moins 95 % du revenu de la FPI doit provenir de sources passives et qu’au moins 75 % de ses revenus doit provenir de certaines sources immobilières passives.

Il est proposé de modifier la règle selon laquelle au moins 95 % des revenus d’une FPI doit provenir de certaines sources passives de façon à prévoir que 90 % seulement des revenus d’une FPI doit provenir de sources admissibles.

En outre, les propositions rendues publiques aujourd’hui précisent que, en ce qui a trait aux deux critères de revenu, le calcul doit être fait en fonction du revenu brut, et que ce dernier comprendra les gains en capital.

Gains sur change

Les FPI qui détiennent des biens immeubles ou réels à l’étranger peuvent en financer l’acquisition au moyen de dettes libellées en monnaie étrangère. De plus, en raison du risque de change que présente le fait de détenir des biens étrangers, les FPI peuvent choisir de conclure des arrangements pour couvrir ce risque.

Les propositions rendues publiques aujourd’hui permettront aux FPI de gagner, à titre de revenus admissibles, des gains découlant des fluctuations monétaires liées aux revenus provenant de biens immeubles ou réels étrangers, y compris certains arrangements de financement et de couverture relatifs à ces biens.

Qualification des sources de revenus provenant d’une fiducie affiliée

Les propositions font en sorte que, pour l’application des deux critères de revenu mentionnés ci-dessus (le critère de 95 % et le critère de 75 %), la qualification des sommes que certaines filiales d’une FPI versent à celle-ci demeurera la même que celle qu’elles avaient au moment où elles ont été reçues ou gagnées par les filiales.

Biens canadiens immeubles, réels ou miniers

Les propositions font en sorte qu’une entité puisse détenir des placements dans une FPI ou dans une entité intermédiaire de placement déterminée transitoire sans que ceux-ci soient traités comme des biens canadiens immeubles, réels ou miniers quand vient le temps de déterminer si l’entité est elle-même une entité intermédiaire de placement déterminée. À cette fin, « entité intermédiaire de placement déterminée transitoire » est une fiducie ou une société de personnes qui serait une fiducie intermédiaire de placement déterminée ou une société de personnes intermédiaire de placement déterminée en l’absence de l’application différée des règles visant les entités qui existaient au 31 octobre 2006.