Archivé - Garantir l’accès des entreprises au financement hypothécaire à long terme

Document de consultation

1.      Introduction

La Loi sur l’intérêt précise les modalités obligatoires de remboursement anticipé de toute hypothèque de plus de cinq ans, à l’exception des hypothèques octroyées à une compagnie par actions ou à une personne morale. Ces emprunteurs négocient les modalités de remboursement anticipé (s’il y a lieu) directement avec le prêteur. D’autres types d’entités commerciales ont demandé au gouvernement d’élargir la catégorie des emprunteurs ayant la possibilité de négocier les modalités de remboursement anticipé puisque certains prêteurs pourraient hésiter à accorder un hypothèque à long terme aux entreprises en raison des modalités obligatoires de remboursement anticipé fixées par la loi. La Loi d’exécution du budget de 2008 a modifié la Loi sur l’intérêt afin de permettre au gouvernement d’exempter par voie de règlement les entités commerciales de l’application des modalités obligatoires de remboursement anticipé. Par conséquent, le gouvernement souhaite mener une large consultation préalable au sujet des entités commerciales qui souhaitent négocier leurs propres modalités de remboursement anticipé.

2.      Contexte

En vertu de la Loi sur l’intérêt, toutes les hypothèques (sauf celles octroyées à une personne morale ou à une compagnie par actions) de plus de cinq ans doivent comporter un droit de remboursement anticipé du montant intégral du prêt après une période de cinq ans moyennant une pénalité de trois mois d’intérêts. Ces modalités de remboursement anticipé, qui visent à protéger l’emprunteur, ont été mises en place à la fin du 19e siècle au bénéfice des agriculteurs et des propriétaires. Les personnes morales et les compagnies par actions peuvent négocier les conditions d’octroi des hypothèques qu’elles contractent et des modalités de remboursement anticipé moins intéressants en échange d’un taux d’intérêt relativement faible.

Certaines entreprises et entités commerciales, qui ne sont pas structurées comme des personnes morales, ont éprouvé des difficultés à accéder au financement hypothécaire à long terme parce que les modalités de remboursement anticipé des hypothèques qu’ils souhaitent contracter sont fixées par la Loi sur l’intérêt. Il arrive que certains prêteurs ne soient pas prêts à accorder un financement important à long terme étant donné que la pénalité de remboursement anticipé est limitée à trois mois d’intérêts. De plus, les tribunaux ont jugé qu’en vertu de la loi, sous son libellé actuel, l’emprunteur n’a pas la possibilité de négocier les modalités obligatoires de remboursement anticipé fixées pour toute hypothèque à long terme.

Compte tenu de l’évolution des domaines commercial et financier, la possibilité de négocier les modalités de remboursement anticipé est une considération importante pour les entreprises à la recherche de financement hypothécaire à long terme correspondant à la durée de vie de leurs actifs. En pratique, un certain nombre d’entreprises commerciales pourraient réorganiser leurs activités en vue de devenir admissibles à des hypothèques à long terme qui ne comportent pas les modalités obligatoires de remboursement anticipé.

Le gouvernement propose de moderniser la Loi sur l’intérêt en allongeant la liste des entités ayant la possibilité de négocier leurs propres modalités de remboursement anticipé. Ainsi, toutes les entités commerciales auront les mêmes possibilités d’accéder au financement hypothécaire à long terme.   

3.      Modifications apportées à la Loi sur l’intérêt

Avant les modifications apportées à la Loi sur l’intérêt en 2008, son paragraphe 10(1) accordait des droits de remboursement anticipé aux débiteurs ayant contracté une hypothèque de plus de cinq ans sur des immeubles ou biens réels, et son paragraphe 10 (2) mentionnait les entités exemptées de ces modalités obligatoires de remboursement anticipé, y compris les personnes morales.

Le paragraphe 10(2) a été modifié en vertu de la Loi d’exécution du budget de 2008 afin d’exempter, en plus des personnes morales et des compagnies par actions, les entités commerciales, les débentures et les hypothèques prévues par règlement des modalités obligatoires de remboursement anticipé. Le règlement proposé énuméra les entités commerciales exemptées. La Loi d’exécution du budget de 2008 a également ajouté l’alinéa 10(3)(a), qui accorde au gouvernement l’autorité nécessaire pour la création de règlements, et l’alinéa 10(3)(b) qui limite l’application des nouvelles provisions aux hypothèques contractées après l’entrée en vigueur de tout nouveau règlement.

4.      Projet de règlement

Le gouvernement souhaite obtenir divers points de vue sur les types d’entités commerciales qu’il devrait ajouter à la liste des entreprises pouvant négocier leurs propres modalités de remboursement anticipé tout en veillant à ce que les modalités obligatoires de remboursement anticipé restent en place pour les particuliers et les entités non commerciales.

Les personnes morales et les compagnies par actions sont déjà exemptées en vertu de l’alinéa 10(2)(a) de la Loi sur l’intérêt.  Le gouvernement propose d’ajouter les entités suivantes à l’alinéa 10(2)(b):

1. les sociétés de personnes;
2. les fiducies établies exclusivement ou en partie pour des raisons commerciales.

5.      Raisonnement

Le gouvernement a l’intention de conserver l’objectif initial d’accorder à toutes les entités commerciales le droit de négocier les modalités de remboursement anticipé. L’inclusion des sociétés de personnes et des fiducies établies exclusivement ou en partie pour des raisons commerciales devrait lui permettre d’atteindre cet objectif.

Les sociétés de personnes (y compris celles qui sont enregistrées, celles qui ne sont pas enregistrées et celles qui sont à responsabilité limitée) ont pour but de mener des activités commerciales et d’en tirer des revenus d’affaire.

Quant aux fiducies, il est possible de les établir pour une large gamme de raisons, y compris, les raisons personnelles, les raisons caritatives et les activités éducatives en plus des raisons commerciales. Afin de limiter l’exemption aux entités commerciales, uniquement les fiducies établies pour des raisons commerciales devraient être visées.

D’autres entités commerciales (comme les fonds, les entreprises à propriétaire unique, les coentreprises, les copropriétés, les associations non incorporées, les franchises et les associations stratégiques) ne sont pas des personnes morales et de ce fait ne sont pas en mesure de conclure un contrat d’hypothèque.

6.      Questions de la consultation

Le gouvernement du Canada souhaite connaître l’avis des Canadiens au sujet des thèmes abordés par ce document de consultation. Notamment par rapport aux questions suivantes :

1. Y a-t-il des entités autres que les personnes morales, les sociétés de personnes et les fiducies établies exclusivement ou en partie pour des raisons commerciales, qui devraient figurer sur la liste des entités ayant le droit de négocier les modalités de remboursement anticipé?
2. Est-ce que la présente proposition enlève les modalités obligatoires de remboursement anticipé à un groupe qui devrait en bénéficier?

7.      Coordonnées

Le ministère invite tous les Canadiens à communiquer leurs commentaires au sujet de la présente proposition au plus tard le 15 octobre 2010 à :

Jane Pearse
Direction de la politique du secteur financier
Ministère des Finances
L’Esplanade Laurier
15e étage, tour Est
140, rue O’Connor
Ottawa, Canada K1A 0G5
Téléphone : 613-992-1631
Télécopie : 613-943-1334
Courriel : finlegis@fin.gc.ca