- Communiqué 2010-011 -

Archivé - Document d'information

Le marché canadien du logement demeure vigoureux

Le marché du logement au Canada demeure dynamique et stable. Selon le Fonds monétaire international, notre marché du logement est entièrement soutenu par des facteurs économiques solides, comme des taux d'intérêt bas, des revenus qui augmentent et une population qui s'accroît. En outre, les arriérés hypothécaires – les paiements hypothécaires en souffrance – sont également demeurés bas.

L'annonce d'aujourd'hui s'inscrit dans la politique du gouvernement qui consiste à s'adapter de manière proactive aux développements du marché du logement qui risquent de prendre racine et de causer de l'instabilité. Ces mesures sont adoptées en temps opportun, elles sont ciblées et mesurées, et elles viennent confirmer l'importance pour les Canadiens d'emprunter de manière responsable et d'utiliser la propriété résidentielle comme un mécanisme d'épargne.

Assurance hypothécaire

L'assurance hypothécaire (parfois aussi appelée assurance-prêt hypothécaire) est un outil de gestion des risques de crédit qui protège les prêteurs contre les pertes sur prêts hypothécaires. Si un emprunteur ne rembourse pas un tel prêt, et si le produit de la forclusion de la propriété est insuffisant pour couvrir la perte qui en résulte, le prêteur soumet une demande d'indemnité à l'assureur afin de recouvrer ses pertes.

La loi exige que les prêteurs assujettis à la réglementation fédérale obtiennent une assurance hypothécaire au titre des prêts lorsque l'acheteur d'une propriété a versé une mise de fonds de moins de 20 % du prix d'achat (on parle dans ce cas d'un ratio prêt-valeur élevé). L'acheteur paie la prime de cette assurance qui protège le prêteur en cas de défaut de remboursement.

Le gouvernement garantit en fin de compte la plupart des prêts hypothécaires au Canada. Il est responsable des obligations de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) en sa qualité de société d'État mandataire. Afin que les assureurs de prêts hypothécaires du secteur privé puissent livrer concurrence à la SCHL, le gouvernement garantit leurs obligations envers les prêteurs sous réserve d'une franchise correspondant à 10 % du montant du principal initial.

Le gouvernement a rajusté en octobre 2008 ses normes minimales visant les prêts hypothécaires à ratio élevé qu'il garantit, comme suit :

• la période maximale d'amortissement des nouvelles hypothèques bénéficiant de la garantie du gouvernement est fixée à 35 ans;
• un acompte minimal de 5 % est exigé pour les nouveaux prêts hypothécaires protégés par la garantie du gouvernement;
• une exigence relativement à une cote de crédit minimale cohérente a été établie;
• le prêteur doit avoir fait des efforts raisonnables pour vérifier la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt;
• de nouvelles normes de documentation des prêts sont instaurées afin d'assurer le caractère raisonnable de l'évaluation de la propriété et des sources et du niveau du revenu de l'emprunteur.

Mesures annoncées aujourd'hui

Aujourd'hui, le gouvernement a annoncé trois changements aux normes qui régissent les prêts hypothécaires qu'il garantit.

Admissibilité établie en fonction du taux sur cinq ans

Les taux d'intérêt se situent actuellement à des planchers records, ce qui accroît l'abordabilité du logement pour les Canadiens. Il est important que les Canadiens empruntent prudemment afin de pouvoir bien gérer leur taux d'endettement quand les taux d'intérêt augmentent.

Les prêteurs et les assureurs hypothécaires examinent deux principaux ratios quand ils évaluent la capacité qu'a un emprunteur de rembourser un prêt hypothécaire :

• Ratio du service brut de la dette (SBD) – ratio des coûts de possession du logement, y compris le remboursement du prêt hypothécaire, les taxes et les frais de chauffage, au revenu de l'emprunteur.
• Ratio du service total de la dette (STD) – ratio des coûts de possession du logement et de tous les autres remboursements de dettes au revenu total de l'emprunteur.

À l'heure actuelle, le taux d'intérêt utilisé aux fins de la détermination du montant du remboursement hypothécaire et des ratios correspond soit au taux fixé pour la durée du contrat hypothécaire ou, dans le cas d'un prêt hypothécaire à taux variable ou d'une durée de moins de trois ans, au plus élevé du taux du contrat hypothécaire et du taux fixe pour trois ans en vigueur.

Les rajustements apportés au cadre entourant les prêts hypothécaires obligeront les assureurs hypothécaires à veiller à ce que les emprunteurs soient admissibles en utilisant le plus élevé du taux du contrat ou du taux d'intérêt fixe appliqué à un emprunt hypothécaire sur cinq ans au moment de calculer les ratios du SBD et du STD.

Cette mesure vise à protéger les Canadiens en leur procurant une marge de manœuvre additionnelle dans l'éventualité de taux d'intérêt hypothécaires plus élevés dans l'avenir.

Plafond du refinancement fixé à 90 % du ratio prêt-valeur

Les emprunteurs qui recherchent une certaine souplesse financière peuvent actuellement refinancer leur prêt hypothécaire et hausser le montant de l'emprunt sur leur logement jusqu'à un plafond de 95 % de la valeur de la propriété. Ce genre de refinancement réduit la valeur nette du logement détenue par l'emprunteur. Les rajustements annoncés aujourd'hui ramènent le montant maximal du prêt hypothécaire, dans le cas du refinancement d'un prêt hypothécaire à ratio élevé garanti par le gouvernement, à 90 % de la valeur du logement, conformément au principe selon lequel la propriété résidentielle constitue un mécanisme d'épargne.

Décourager la spéculation en exigeant une mise de fonds minimale de 20 % pour les immeubles dont aucun logement ne sera occupé par le propriétaire

Cette mesure exigera une mise de fonds minimale de 20 % pour les prêts bénéficiant d'une assurance hypothécaire garantie par le gouvernement, dans le cas des immeubles dont aucun logement ne sera occupé par le propriétaire et qui sont acquis à des fins de spéculation. À l'heure actuelle, les emprunteurs peuvent acheter une propriété résidentielle moyennant une mise de fonds de 5 %. Le changement annoncé aujourd'hui exigera une mise de fonds de 20 % pour les petites propriétés résidentielles de location (c.-à-d., de 1 à 4 logements) non occupées par le propriétaire. Les emprunteurs qui achètent des propriétés résidentielles qu'ils occuperont en partie (p. ex., un duplex dont un logement est loué) pourront tout de même se prévaloir d'une assurance hypothécaire garantie par le gouvernement moyennant une mise de fonds de 5 %.

Vers l'adoption du nouveau cadre

Ces rajustements apportés au cadre de la garantie de l'assurance hypothécaire devraient entrer en vigueur le 19 avril 2010. Des exceptions seraient autorisées après le 19 avril dans le cas d'une entente exécutoire d'achat et de vente, de financement ou de refinancement conclue avant le 19 avril 2010.