- Communiqué 2008-051 -

Document d'information
Assurance hypothécaire résidentielle

Vigueur des marchés hypothécaire et du logement au Canada

Les marchés hypothécaire et du logement au Canada sont vigoureux.

• Les prix actuels des maisons au Canada reflètent certains facteurs économiques comme les taux d'intérêt bas, la progression des revenus et la croissance démographique - comme l'affirme le Fonds monétaire international.

• La demande de logements demeure forte. Par exemple, les mises en chantier résidentielles devraient totaliser plus de 200 000 unités pour une septième année de suite.

• La proportion de prêts hypothécaires bancaires en souffrance¹ demeure stable à 0,27 %, ce qui est près des plus bas niveaux observés depuis 1990 et bien en deçà du sommet de 0,65 % atteint en 1992 et en 1997.

L'approche traditionnellement prudente des institutions financières canadiennes à l'égard du crédit hypothécaire, doublée d'un régime de surveillance solide, a permis de maintenir la solidité et la sûreté des marchés hypothécaire et du logement au pays. Le montage de prêts hypothécaires à risque² est peu répandu au Canada, intervenant pour moins de 5 % du marché ces dernières années. En raison de la prudence des prêteurs canadiens ainsi que de la vigueur relative des marchés hypothécaire et du logement qui en est la conséquence, les Canadiens ont profité d'un accès aisé à des produits de crédit hypothécaire de premier plan à prix concurrentiel.

Évolution récente du marché hypothécaire

Depuis l'automne de 2006, le marché hypothécaire a été marqué par une innovation accélérée au chapitre des produits financiers. Le marché s'est empressé d'adopter des nouveautés, qui comportent notamment :

• des périodes d'amortissement plus longues (de 25 à 40 ans);

• des prêts à ratio prêt-valeur (RPV) plus élevé (jusqu'à 100 %);

• des produits spécialisés pour les emprunteurs de la catégorie « near prime »;³

• des exigences simplifiées de documentation des prêts au chapitre du revenu et de l'emploi de l'emprunteur.

Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire?

L'assurance hypothécaire est un outil de gestion du risque de crédit qui protège un prêteur contre les pertes sur prêt hypothécaire. Si un emprunteur ne rembourse pas son hypothèque et que le produit de la saisie de la propriété ne suffit pas à combler la perte résultante, l'emprunteur peut alors soumettre une réclamation à l'assureur afin de recouvrer le montant de la perte encourue.

Rôle de l'assurance hypothécaire

La loi oblige les prêteurs hypothécaires sous réglementation fédérale à souscrire une assurance pour un prêt lorsque l'acquéreur verse une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d'achat de la propriété (c.-à-d. lorsqu'il s'agit d'un prêt à RPV élevé). Habituellement, le prêteur oblige alors l'emprunteur à acquitter la prime d'assurance hypothécaire, qui peut être ajoutée au solde du prêt.

Les hypothèques sont parfois assurées après l'étape du montage au moyen de ce que l'on appelle souvent une « assurance de portefeuille ». Des hypothèques à RPV élevé et à RPV bas⁴ sont alors combinées en portefeuilles qui sont vendus à des investisseurs, une opération appelée « titrisation ».

Comment le gouvernement participe-t-il à l'assurance hypothécaire?

Au Canada, l'assurance hypothécaire est offerte aux prêteurs, réglementés ou non, par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) et par des assureurs hypothécaires privés. Puisque la SCHL est une société d'État, le gouvernement est ultimement responsable de toutes ses obligations, y compris de ses réclamations d'assurance hypothécaire.

Afin de permettre aux assureurs privés de concurrencer efficacement la SCHL, le gouvernement couvre aussi les obligations des assureurs hypothécaires privés envers les prêteurs au moyen d'accords de garantie qui protègent le prêteur en cas de défaut de l'assureur. La couverture, par le gouvernement, des activités des assureurs privés admissibles à la garantie est assujettie à une franchise équivalant à 10 % du montant initial du principal du prêt hypothécaire.

Le nouveau régime de garantie de l'assurance hypothécaire

Le nouveau régime de garantie de l'assurance hypothécaire délimitera les caractéristiques de risque de l'hypothèque et de l'emprunteur qui sont acceptables pour que le gouvernement garantisse une police d'assurance hypothécaire donnée. Ces exigences s'appliqueront à toute police d'assurance (émise par la SCHL ou par un assureur privé) relative à une hypothèque à ratio élevé⁵ visant un immeuble résidentiel de quatre logements ou moins.

Principales modifications du régime de garantie de l'assurance hypothécaire

Les principaux paramètres du nouveau régime de garantie de l'assurance hypothécaire consistent en quatre caractéristiques des hypothèques et des emprunteurs :

A) Ratio prêt-valeur

À l'heure actuelle, on peut obtenir une assurance hypothécaire garantie par le gouvernement pour les hypothèques dont le ratio prêt-valeur ne dépasse pas 100 %. Cette limite sera ramenée à 95 %. Les emprunteurs pourront emprunter la mise de fonds de 5 %, mais ce montant ne sera pas assuré par le gouvernement dans le nouveau régime de garantie.

B) Période d'amortissement

La période d'amortissement est le délai requis pour rembourser entièrement le prêt hypothécaire. Il ne faut pas confondre cette période avec l'« échéance » de l'hypothèque, soit la période au cours de laquelle l'option de taux d'intérêt (taux fixe ou variable) convenue s'applique. Une hypothèque type comporte une échéance de cinq ans, mais une période d'amortissement habituellement beaucoup plus longue.

La période d'amortissement maximale des hypothèques assurées garanties par le gouvernement passera de 40 à 35 ans.⁶

C) Cote de crédit

La cote de crédit est une donnée numérique qui traduit le risque de crédit propre à un emprunteur à un moment donné d'après une évaluation statistique de l'information contenue dans son dossier de crédit. Il a été prouvé que cette cote permet de prédire les résultats au chapitre du remboursement des prêts, et certains assureurs et prêteurs hypothécaires la considèrent comme le meilleur déterminant du risque de défaut. Les cotes de crédit sont un instrument bien établi dans l'industrie. Au Canada, elles sont établies par trois sociétés privées.

Les emprunteurs canadiens ont jusqu'ici monté peu d'hypothèques garanties par le gouvernement pour des emprunteurs à faible cote de crédit. Pour faire en sorte qu'il en demeure ainsi, le nouveau régime de garantie exigera une cote de crédit minimale de 620. Il y aura un « panier » restreint afin de prévoir des exceptions à cette règle, puisque certains emprunteurs dont la cote de crédit est inférieure à 620 représentent néanmoins un faible risque de crédit.

D) Documentation des prêts

Cette initiative prévoit également des normes minimales de documentation des prêts pour garantir l'existence de preuves de la vraisemblance de la valeur foncière des logements, ainsi que des sources et du niveau du revenu de l'emprunteur.

E) Autres paramètres

Le nouveau régime de garantie comportera aussi d'autres paramètres qui devront être respectés :

• Le gouvernement ne garantira pas les hypothèques à ratio élevé dans les cas où l'emprunteur ne sera pas tenu d'amortir le principal au cours des premières années.⁷

• Le ratio d'endettement total⁸ des emprunteurs sera limité à 45 %.

Passage au nouveau régime

On prévoit que le nouveau régime de garantie de l'assurance hypothécaire entrera en vigueur le 15 octobre 2008, de sorte que les hypothèques préautorisées existantes assorties du délai habituel de 90 jours pourront être accordées ou venir à échéance normalement. Des exceptions pourront être accordées après le 15 octobre si cela est nécessaire pour faire appliquer un contrat exécutoire de vente, de financement ou de refinancement conclu avant le 15 octobre 2008.

Consultation de l'industrie du crédit hypothécaire

Pendant la période de transition, le ministère des Finances consultera les intervenants de l'industrie au sujet de la mise en ouvre du nouveau régime de garantie de l'assurance hypothécaire.

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¹ La plupart des prêteurs estiment qu'un prêt hypothécaire est en souffrance lorsque trois paiements mensuels n'ont pas été effectués. [Retour]

² Un emprunteur est dit « à risque » si son dossier de crédit ne respecte pas la norme établie par l'industrie relativement au crédit hypothécaire. [Retour]

³ La catégorie « near prime » (taux quasi-préférentiels) englobe les emprunteurs dont le dossier de crédit respecte presque, mais pas tout à fait, la norme établie par l'industrie relativement au crédit hypothécaire. [Retour]

⁴ Ce sont des prêts hypothécaires dont le RPV est inférieur à 80 % au moment du montage. [Retour]

⁵ Des exigences moins strictes s'appliqueront aux hypothèques à ratio bas qui sont assurées au moyen d'un portefeuille. [Retour]

⁶ Si la période d'amortissement d'un prêt hypothécaire de 200 000 $ au taux de 6 % est ramenée de 40 à 35 ans, l'emprunteur verra ses mensualités augmenter de 41 $ mais économisera 49 000 $ en frais d'intérêt. [Retour]

⁷ Cela comprend les hypothèques à ratio élevé qui ne prévoient que le remboursement de l'intérêt au départ et les lignes de crédit garanties par un bien immobilier. [Retour]

⁸ Le ratio d'endettement total est la proportion du revenu brut consacrée au service de la dette et aux paiements fixes ou essentiels liés au logement. [Retour]

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